9 Out 2011, 17:53

Texto de

Opinião

O Brasília e a próxima reunião de condomínio

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O Brasília começou a morrer há 20 anos, quando tinha comerciantes pujantes e com recursos para reagirem ao aparecimento dos concorrentes Cidade do Porto, GaiaShopping, NorteShopping e Arrábida e que não foram capazes de o fazer.

Shopping Brasília

Foto: Manuel de Sousa

A história do sucesso e do declínio do Shopping Brasília é um belo retrato do que foi a evolução do Porto e dos concelhos limítrofes nos últimos 30 anos. O Shopping Brasília teve o condão, raro, de ser durante muitos anos o sinónimo de uma categoria de produto: era o Shopping! Não era preciso dizer qual, era o único.

Quando vim viver para o Porto era, sem discussão, o centro de toda a região. Quem queria ver e ser visto marcava encontro na entrada do Brasília. Lembro-me do que era o trânsito automóvel na Rotunda: uma vez gastei 45 minutos para ir de carro da Rua Júlio Dinis até à Avenida de França, tal era a balbúrdia e pressão do tráfego, e recordo o arrojo que foi o então presidente Fernando Gomes ter decidido pôr semáforos para regular aquilo. Como é típico do Porto, não faltaram vozes ilustres a explicar que era impossível meter semáforos num sítio daqueles, que a cidade ia parar se tal fosse feito!

Com o aparecimento das novas estradas, com a conclusão da Via de Cintura Interna e das novas auto-estradas A3 e A4, a relação do Porto com os concelhos limítrofes alterou-se profundamente e isso ditou, a prazo, o declínio não apenas do Brasília mas também da zona da Boavista e de toda a zona central da cidade, incluindo a Baixa.

Este tema teria pano para mangas mas não é disso que vos quero falar hoje. O que me preocupa é o que vai acontecer aos condomínios de fracções autónomas que criámos nos últimos 40 anos e de que o Brasília (tal como o Dallas e o Centro Comercial do Campo Alegre, entre muitos outros) é um exemplo paradigmático.

A ideia de se criar um condomínio é, em princípio, uma ideia eficaz: criam-se unidades independentes, pequenas, que em conjunto são um edifício com a dimensão necessária para existirem as economias de escala indispensáveis à sua concretização.

Isto permitiu que milhões de portugueses tivessem acesso à propriedade de casas, lojas e escritórios que de outra forma só poderiam ter sido desenvolvidas por quem tivesse dinheiro para ter edifícios inteiros.

Conhecendo o fervor quase patológico com que encaramos por cá a propriedade individual, não admira que a fórmula tivesse um grande sucesso. Sei por isso que é muito pouco provável que quem me esteja a ler não seja um feliz co-proprietário de uma fracção autónoma qualquer, a meias com um banco e com mais alguns membros da família.

Enquanto essa foi a forma mais generalizada de acesso ao uso dos imóveis, sobretudo por mérito da nossa agora menos louvada participação no euro, ninguém se preocupou muito com as obrigações e limitações que uma fracção autónoma têm em relação ao condomínio em que se insere. A verdade é que têm e que, como em muitas outras coisas, essas obrigações tornam-se mais pesadas com o passar do tempo.

Há uma parte essencial da criação da propriedade horizontal que é a gestão do que é comum, ou mais prosaicamente, do condomínio. Essa parte não só é essencial como é especialmente difícil para nós, portugueses, que temos uma oposição quase visceral a sermos razoáveis quando se trata de coisas de interesse objectivamente comum.

Não há ninguém que não tenha uma boa colecção de histórias bizarras sobre as reuniões de condomínio e a sua absoluta inoperacionalidade, que de imediato justifica a atitude seguinte de “nunca mais pôr lá os pés!”. O problema é que não é possível ser dono de uma fracção autónoma e ter um condomínio disfuncional sem pagar, a prazo, um preço elevadíssimo por isso.

Voltemos então ao Brasília, que é um condomínio comercial e não um centro comercial com propriedade única com gestão integrada, como é o caso do NorteShopping. O que diferencia os 2 é o Brasília depender da concertação de vontades dos proprietários das fracções para a gestão comum, enquanto o NorteShopping é gerido por uma única entidade, simultaneamente proprietária e gestora.

Essa concertação de vontades, nas tais reuniões de condomínio, exige que se perceba que o valor das fracções individuais está dependente da qualidade da gestão comum do condomínio e das decisões que aí se tomam.

O problema é que isso significa ter de investir dinheiro em coisas que são comuns e isso é muito difícil de conseguir: ou os proprietários das fracções estão descapitalizados (sem o assumirem, claro) ou então têm pavor de serem tomados por lorpas. Essa incapacidade de concertar o investimento necessário a uma boa gestão do condomínio dita, embora de uma forma inicialmente pouco perceptível, a perda inexorável de valor de qualquer fracção autónoma.

O Brasília começou a morrer há 20 anos, quando tinha comerciantes pujantes e com recursos para reagirem ao aparecimento dos concorrentes Cidade do Porto, GaiaShopping, NorteShopping e Arrábida e que não foram capazes de o fazer. Lembro-me de uma entrevista dada à época por um comerciante, então administrador do condomínio, ao JN em que dizia que os novos centros não teriam qualquer hipótese de concorrer contra a centralidade da Rotunda da Boavista e que por isso não estava nada preocupado com esses centros emergentes.

A questão que o Brasília levanta não se limita, infelizmente, aos condomínios comerciais. Todos os condomínios, mais cedo ou mais tarde, vão ter o problema de saber como é que conseguem agir para manter a vida útil das suas fracções autónomas. Os imóveis, como todos os bens materiais, ficam obsoletos com a idade mas podem, se for feita uma gestão adequada, prolongar a sua vida útil por muito tempo. Essa é a função essencial da gestão dos condomínios. Aliás, só mesmo uma boa gestão do condomínio é que permite que isso aconteça já que nenhum condómino, individualmente considerado, pode resolver essa questão.

A necessidade de gerir os condomínios de forma profissional é clara, mas é preciso que sejam criados níveis de confiança claros entre os profissionais de gestão de condomínios e os seus clientes para que se ultrapasse uma desconfiança generalizada, ainda que eventualmente injusta.

Por isso, sugiro que celebremos os 35 anos do Brasília e aproveitemos para pensar o que devemos fazer para que os condomínios a que pertencemos não conduzam os nossos prédios a uma situação equivalente àquela, em que o abandono da maioria das fracções (naquele caso as lojas) condenou o seu uso e, por essa razão, o seu valor. Dizem que há quem ofereça a sua loja a quem quiser ficar com essa chatice! Não podemos deixar que os 30 anos de empréstimos acabem numa propriedade sem valor, mas isso depende da vossa participação naquela chatice que é a próxima reunião do condomínio, de preferência a lembrarem-se do que aconteceu ao Brasília.

Opinião

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